社科院绿皮书显示绝大多数城市住房支付能力指数下降

　　中国社科院8日发布《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010-2011）》。报告显示，今年我国大中城市房价泡沫程度偏大，部分城市房价泡沫程度过大。

　　绿皮书通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为29.5%，其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上，11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%-50%之间，8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%-30%，9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。

　　绿皮书显示，泡沫指数最高的前7个城市分别是，福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的50%以上。

　　泡沫较高，泡沫成分占实际价格比例在30％-50％之间的城市有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州、成都。

　　存在一定的泡沫，泡沫成分占实际价格比例在10％以上30％以下的城市有南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙。

　　泡沫较低，泡沫成分占实际价格比例在10％以内的城市有南京、重庆、太原、呼和浩特、沈阳、厦门、海口、银川、乌鲁木齐。

　　住宅价格泡沫指数代表实际房价中价格泡沫所占的比例。泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。绿皮书指出，房价泡沫指数的预测不可避免地要受到数据准确性的干扰，而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能，因此不能仅依据房价泡沫大小去进一步推断房价的走向。

　　专家介绍，按照房价与收入的关系及家庭负债破产风险性考虑，房价收入比保持在3-6较为合适，最高不宜超过7。这一平均数值相比房价上涨过快的大中城市而言，是“小巫见大巫”，诸如北京、上海等大城市房价收入比都已经达到20以上。

　　此外，绿皮书还显示，今年上半年，在全国35个大中城市中，北京的住房支付能力指数最低，但住房市场监管指数居首。

　　住房支付能力指数反映的是城镇居民家庭购买存量住房的能力。为反映2009年以来住房支付能力的变动，绿皮书测算了2009年第一季度至第二季度35个大中城市的住房支付能力指数。结果显示，我国绝大多数城市住房支付能力指数下降。

　　绿皮书显示，与2009年第一季度相比，2010年第一季度全国35个大中城市中住房支付能力指数下降的城市有33个，只有石家庄和昆明的住房支付能力指数略有上升。住房支付能力最弱的城市依次是北京、深圳、海口、上海和杭州；到2010年第二季度，与2010年第一季度相比，有31个城市的住房支付能力指数进一步下降，住房支付能力指数很弱的城市从8个上升到了17个，其中住房支付能力最弱的城市依次是北京、杭州、宁波、海口、上海、厦门。

　　以深圳为例，根据绿皮书，其楼市泡沫为48.5%。深圳市民表示，高涨的房价令老百姓不吃不喝十年也买不起商品房。据悉，深圳80%的市民平均居住面积不足10平方米，而90%的普通市民没有能力购买商品房。

　　深圳市房地产研究中心主任王锋曾表示，深圳房价过快上涨，中低收入市民买不起房，一个重要因素是保障房在市场上的比重严重偏低。

　　据统计，深圳现有住房存量约4亿平方米，其中，城中村私房占42%，三十年来保障房建设数量的总和约2600万平方米，仅占整个市场的6.3%。这和深圳经济快速发展、人口急剧膨胀的现实很不匹配，住房结构明显不合理。

　　业内人士认为，解决住房问题的根本之道在于实现住房结构合理化，关键举措是坚持楼市宏观调控政策，同时，应积极落实公共住房政策，快建多建保障房。据了解，未来五年，深圳需建设保障房26.2万套，到2040年，深圳保障房在整个住宅市场上的比重，要从目前的6.3%上升到50%。（作者：胡嘉莉）

　　■业内人士

　　有没有泡沫看两个比例

　　如何判断房地产市场存在泡沫，这一泡沫是怎样计算出来的？分析人士张百忍认为，判断一个城市的房地产市场是不是存在泡沫，国际上通用的不外乎两类方式：一是房屋租价比，二是市民的收入比与房价比。

　　“按照国家标准，如果一个区域的租价比为1∶300～1∶200，那么证明这个地方的房地产市场运行状况良好。”太平洋房屋总经理林宪周介绍，“市南区的租价比在1：600左右，市北区的租价比在1：570左右；四方区的租价比在1：560左右；李沧区的租价比在1：520左右，崂山区的租价比在1：540左右。”以崂山区的麦岛金岸项目为例，目前的租赁价格大约为58元/平方米，而销售单价达到了3.1万元，租价比达1：534，远远偏离了正常的比值区间。

　　除了租价比以外，通过房价收入比的变化，也可以说明青岛目前的楼市泡沫情况。青岛今鹏翔投资有限公司CEO修方舟介绍，按照目前的国际标准，房价收入比在3：1到5：1之间为正常值，如果高于这个比值，则可以证明该地的房地产市场存在泡沫。

　　以青岛为例，根据青岛11月初发布的前三季度经济运行情况，岛城城市居民人均可支配收入为18523元，如果按照房价收入比5：1的正常比值来算，以一个3口之家为例，人均可支配收入为18523元，一家3口人则为55569元，那么岛城平均水平的每套住房的销售价格则为277845元。

　　“现实情况是，总价在30万元以下的中小户型的房子，在市内四区早已绝迹了。”青岛广华置业总经理于湫说，目前市南区的新建商品住宅价格在1.5万元/平方米以上，市北区、四方区和李沧区的部分区域也早已经突破了万元线，即便按照一套房子70平方米来算，则市南区一套房子的总价至少是105万元，市北区的至少是91万元，四方区至少在80万元到90万元之间，李沧区的也要在70万左右。

　　从这个统计来看，岛城市南区的房价收入比已经高达18：1，即便从房价收入比最低的李沧区来看，也已经高达12.5：1。